Fremdwährungsverluste bei Vermietung einer Wohnung

Der VwGH hatte zu entscheiden, ob Fremdwährungsverluste aus der Tilgung eines Fremdwährungskredites bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich abzugsfähig sind.

Der VwGH führte dazu sinngemäß aus:

„Werbungskosten sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind. Es muss ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der auf Einnahmenerzielung gerichteten außerbetrieblichen Tätigkeit und den Aufwendungen gegeben sein […].

Der Verwaltungsgerichtshof hat sich wiederholt mit der Frage der steuerlichen Auswirkungen der Konvertierung von Fremdwährungsverbindlichkeiten befasst. Wird ein Fremdwährungsdarlehen aus betrieblichen Gründen aufgenommen und kommt es in der Folge zu einer Änderung des Wechselkursverhältnisses, so ist das positive oder negative Ergebnis aus der Konvertierung im Rahmen der betrieblichen Einkünfte zu berücksichtigen. Werden Fremdwährungsdarlehen hingegen aus außerbetrieblichen Gründen aufgenommen – etwa im Zusammenhang mit der Finanzierung von Gebäuden, die sodann der Vermietung dienen -, so sind die aus einer Konvertierung der Verbindlichkeit resultierenden Einkünfte als Spekulationseinkünfte zu behandeln.

Die Konvertierung in die Heimatwährung ist als Veräußerung des mit der vorangegangenen Konvertierung in Fremdwährung erworbenen Wirtschaftsgutes „Fremdwährungskredit“ zu beurteilen. Es handelt sich hiebei um außerhalb der Spekulationsfrist für die Einkommensteuer unbeachtliche Veränderungen des Wertes des Privatvermögens. […]

Dass Kursverluste, die im Zusammenhang mit einem Fremdwährungskredit anfallen, der für die Anschaffung einer der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienenden Liegenschaft aufgenommen wurde, nicht in (unmittelbarem) Zusammenhang mit diesen Einkünften stehen, hat der Verwaltungsgerichtshof bereits ausgesprochen. Anlass, von dieser Rechtsprechung abzugehen, besteht nicht. Der Konvertierungsverlust kann sohin auch nicht in Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten berücksichtigt werden.“

Fazit: Werden Fremdwährungskredite nach einem Jahr Laufzeit getilgt, sind Kursverluste und Kursgewinne nicht steuerbar. Man kann die Verluste nicht von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

Beispiel:

Frau Maier kauft im 2004 eine Eigentumswohnung und vermietet die Wohnung an eine Familie in Klosterneuburg. Die Wohnung wird mit einem Schweizer-Franken-Kredit finanziert. Leider entwickelt sich der Kurs für Frau Maier nachteilig. In den Folgejahren darf Sie aus steuerlicher Sicht die Fremdwährungsverluste nur im ersten Jahr (2004) abziehen, danach befindet sich der Fremdwährungskredit außerhalb der einjährigen Spekulationsfrist. Im Jahr 2020 entscheidet sie sich die Wohnung zu verkaufen. Der Kursverlust beträgt zu diesem Zeitpunkt 50.000,– Euro. Frau Maier muss die Immobilienertragsteuer zahlen und darf die Kursverluste steuerlich nicht geltend machen.

 

 

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